براساس دیدگاه اقتصاد مسکن، بخش عظیمی از مشکلات این حوزه ناشی از عدم تعادل عرضه و تقاضاست. این عدم تعادل، یکی از دلایل شکست بازار است. برای اصلاح شکست، اصل مداخله دولت پذیرفته شده است اما نوع مداخله و راهکارهای اصلاح بازار مسائلی هستند که بر سر آن اختلاف وجود دارد. به همین منظور دو موضوع نوع مداخله و راهکارهای اصلاح بازار به اجمال بررسی شده و در نهایت کارنامه چندماهه دولت سیزدهم براساس این مطالب ارزیابی شده است.
فراهم بودن شرایط بهتر رفاهی، شغلی و تحصیلی در کلان‌شهرها سبب شده است این شهرها مقصد جمعیت قابل توجهی از ساکنین شهرهای میانی و روستاها باشند. به طور مثال، جمعیت کلان‌شهر تهران طی بازه بیست ساله ۹۵-۱۳۷۵ بیش از یک‌ونیم میلیون نفر افزایش یافته است. مهاجرت بیشتر به معنای افزایش تقاضای بیشتر برای مسکن است. این افزایش تقاضا برای مسکن در حالی است که عرضه مسکن در کلان‌شهرها با مسائل متعددی روبرو است. از یکسو قوانین موجود اجازه گسترش محدوده این شهرها را نمی‌دهد. از سوی دیگر به دلیل مشکلاتی نظیر تورم و نوسانات بازار و مسائل مربوط به مجوزهای ساخت، سازندگان نیز با مشکلاتی در ساخت‌وساز مواجه هستند که عملا عرضه واحد مسکونی بیشتر در کلان‌شهرها را با مشکل مواجه می‌کند. در کنار این مسائل تقاضای سوداگرانه و احتکار مسکن نیز بر پیچیدگی و عدم تعادل میان عرضه و تقاضا افزوده است. طبق استاندارد جهانی، به طور متوسط پنج درصد از خانه‌ها در سطح جهان خالی است در حالی که این رقم در ایران به ۱۰ درصد می‌رسد. از میان حدودا ۲۵ میلیون واحد مسکونی موجود در کشور، ۲.۵ میلیون واحد خالی است که همین موضوع میانگین خانه‌های خالی ایران را ۲ برابر متوسط جهانی کرده‌است. حدود ۵۰ هزار واحد مسکونی خالی در پایتخت و ۲۵۰ هزار خانه خالی دیگر در پیرامون و حاشیه تهران قرار گرفته است. همچنین طبق آمار رسمی، حدود دو سوم معاملات ملکی سال های اخیر، به منظور سرمایه‌گذاری رخ داده است.
ماحصل این شرایط جهش‌های چندبرابری قیمت مسکن طی سال‌های اخیر بوده است که نتیجه آن حذف دهک‌های یک تا چهار جامعه از بازار خرید و حتی بازار اجاره مسکن کلان‌شهرها و انتقال آنها به بازار مسکن غیررسمی بوده است. هر چند قوانینی مثل بند ۳۱ قانون اساسی دولت را مکلف به مداخله در حوزه مسکن کرده است اما بروز این شرایط توجیه مداخله دولت در این حوزه را موجه‌تر جلوه می‌دهد. به عبارت دیگر اصل مداخله پذیرفته شده است اما آنچه محل اختلاف خواهد بود نوع مداخله‌ای است که دولت قصد آن را دارد.
در تبیین نوع مداخله و تخصیص منابع توسط دولت، نوع کالا و گروه هدف کالا، معیار هستند. انواع کالا در سه دسته عمومی، خصوصی و شبه عمومی دسته‌بندی می‌شود. در تولید و توزیع کالای عمومی و شبه عمومی، دولت اجازه مداخله مستقیم دارد. اما در کالاهای خصوصی، دولت فقط نقش تنظیم‌گر و مقررات گذار را ایفا می‌کند و مستقیماً مداخله‌ای ندارد. با این که مسکن کالایی کاملاً خصوصی است، اما به دلیل برخورداری از ویژگی‌هایی مانند مادام‌العمر بودن، عدم امکان جابه‌جایی، نیاز اساسی خانوار بودن، نداشتن کالای جایگزین و نیاز به زمان نسبتا زیاد برای تولید، امکان بروز شکست بازار در آن محتمل است و مداخله دولت را ضروری می‌کند . ملاک دیگرِ تشخیص نوع مداخله دولت، گروه هدف کالاست که معمولا دولت‌ها برای ایجاد عدالت اجتماعی میان این گروه‌ها دست به مداخله می‌زنند. گروه هدف در بازار مسکن را می‌توان به سه دسته دهک‌های درآمدی یک تا چهار، پنج تا هفت و هشت تا ده تقسیم کرد. در دهک‌های هشت تا ده، دولت فقط نقش تنظیم‌گری دارد و بازار را از سوداگری حفظ می‌کند. در دهک‌های پنج تا هفت، دولت نقش تسهیلگری را ایفا خواهد کرد. یعنی با برنامه‌هایی مانند پرداخت تسهیلات، می‌کوشد تا اقشار متوسط جامعه را در جهت تهیه مسکن توانمند سازد. در دهک‌های یک تا چهار نیز، دولت موظف به تهیه مسکن است. البته تهیه مسکن برای محرومین یا دهک‌های درآمدی یک تا چهار، به معنای شرکت در عملیات ساختمان‌سازی نیست. هیچ‌کدام از قوانین بالادستی موجود در حوزه مسکن و شهرسازی، ساخت ساز مستقیم دولت را توجیه نمی‌کند. برای مثال، ماده ۳ قانون سیاست‌های کلی نظام بیان می‌کند که باید «برنامه‌ریزی دولت در جهت تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و نیازمند و حمایت از ایجاد مؤسسات خیریه و ابتکارهای مردمی برای تأمین مسکن صورت گیرد» و در هیچ کجا از آن، درباره ساخت‌وساز مستقیم سخن نگفته است.
پس از تبیین و توجیه نوع مداخله، دولت باید راهکارهایی متناسب با نوع مداخله خود انتخاب کند. از جمله راهکارهای دولت برای اصلاح جانب عرضه می‌توان به بازآفرینی بافت فرسوده، ایجاد شهرهای جدید در کنار کلان‌شهرها و گسترش محدوده شهرها اشاره کرد. در سوی دیگروضع مقررات تنظیم‌گرایانه در کنار ایجاد اشتغال پایدار و سرمایه‌گذاری در شهرهای کوچک و روستاها به منظور مهاجرت معکوس نیز از جمله مواردی هستند که دولت می‌تواند برای اصلاح جانب تقاضا استفاده کند. این راهکارها در صورتی اثر‌گذار خواهند بود که با توجه به مؤلفه‌های اقتصاد کلان و شرایط اجتماعی، به‌صورت ترکیبی و با وزن‌های متفاوت به کار روند. دولت‌ها، به دلیل زیربنای اندیشه‌ای متفاوت، بر روی کاغذ ترکیب‌های مختلفی پیشنهاد می‌دهند اما در اجرا، معمولاً همه یکسان عمل می‌کنند. زیرا اکثر راهکارهای فوق پرچالش هستند و عملاً دولت‌ها تمایلی برای درگیرشدن با آنها ندارند. به‌عنوان نمونه، هرچند بازآفرینی بافت فرسوده برنامه بسیاری از دولت‌ها بوده است، اما معمولاً این بافت‌ها به‌صورت لکه‌ای اصلاح شده‌اند و تأثیر چندانی نداشتند.
یکی از شعارهای انتخاباتی دولت سیزدهم که به تازگی بر مسند اجرا نشسته است، بهبود وضعیت مسکن بوده است. طرح این شعار در کنار جدیت دولت طی ماه‌های گذشته در موضوع مسکن امیدواری زیادی در بین اقشار مستضعف جامعه ایجا کرده است. در کنار این امیدواری اما نگرانی‌هایی نیز وجود دارد که باید برای آن چاره‌اندیشی شود.
نگرانی نخست ناشی از اعلام قطعی ساخت یک میلیون مسکن است. این اعلام و فشارهای ناشی از آن، سبب عجله دولت در اجرای طرح شده است. تغییرات متعدد در اصل طرح بعد از شروع رسمی آن و تضادهای درونی برخی از خط‌مشی‌های دولت ناشی از این اتفاق است. عدم وجود برنامه مشخص در انتخاب سازندگان این طرح، یکی از این تضاد‌هاست. در صورت تهاتر نفت با شرکت‌های خارجی و حضور آنها، شعار لکوموتیو بودن مسکن در امر اقتصاد کشور خدشه‌دار خواهد شد. همچنین تقریبا هیچ‌کدام از شرکت‌های توانمند از نظر موجودیت نیرو، ابزار و ماشین آلات داخلی موجود، خصوصی نیستند. همه این شرکت‌ها به صورت شبکه‌ای در مالکیت دولت و نهادهای عمومی هستند. شرکت‌های خصوصی نیز آن‌چنان زیاد و توانمند نیستند که توانایی اجرای کامل این طرح را داشته باشند؛ بنابراین چاره‌ای جز واگذاری طرح به شرکت‌های خصولتی نیست. هرچند این مدل ساخت‌وساز تصدی‌گری کامل دولت نیست اما میزانی از عیوب تصدی‌گری را با خود دارد. به عنوان مثال، کارایی این شرکت‌ها تضمین شده نیست. در صورتی که پروژها به خوبی اجرا نشود، پشتیبانی دولت و نهادهای عمومی خسارت‌ها را جبران خواهد کرد.
نگرانی دیگر، در خصوص اجرا و ترکیب نامناسب خط‌مشی هاست. برای کنترل بازار مسکن، همزمان با افزایش عرضه، نیاز به اصلاح تقاضا، کنترل سوداگری و جلوگیری از احتکار مسکن نیز هست. وزن‌دهی زیاد دولت به افزایش عرضه مسکن، ترکیب مناسب خط‌مشی‌ها را مخدوش کرده است. تا زمانی که مهاجرت به کلان‌شهرها، سوداگری و احتکار در بازار مسکن وجود دارد، عرضه بیشتر مسکن راهگشا نیست و فقط بر تعداد خانه‌های خالی خواهد‌افزود. افزایش عرضه مسکن نیز از راه‌های مختلفی مانند بازآفرینی بافت فرسوده، افزایش محدوده کلان‌شهرها، ساخت شهرهای جدید و … ممکن است. اما توجه صرف دولت به ساخت شهرهای جدید، مشکلات متعددی را ایجاد خواهد کرد. ساخت شهرهای جدید در کنار کلان‌شهرها راهکاری موقتی و غیر مؤثر است. زیرا هرچند به‌صورت موقت از تقاضای مصرفی در کلان‌شهرها کاسته خواهد شد اما در بلندمدت، با توانمند شدن مجدد این خانوارها، کلان‌شهرها مقصد مجدد آنها خواهد بود.
مشکل زمانی حادتر خواهد شد که همین خط‌مشی نیز به‌خوبی اجرا نشود. ایجاد شهرهای جدید نیاز به مقدماتی دارد. آمایش سرزمینی به‌منظور بررسی ظرفیت جمعیتی، اقتصادی، زیستی و… محل انتخاب شده، تهیه کاداستر به‌منظور مشخص‌کردن کاربری‌ها و حد مرز زمین‌ها، تهیه زیرساخت‌ها متناسب با سرانه‌ی جمعیت سکونت کننده مانند فضای سبز، فضاهای فرهنگی و ورزشی، حضور نهادهای رسمی – حاکمیتی در جهت تأمین امنیت و خدمات، تهیه مسکن مستحکم، متناسب با محیط و نیاز ساکنین، تلاش برای ایجاد تنوع در ساکنین شهرهای جدید و… از جمله این مقدمات هستند. هرچند که در عمده این موارد چالش‌های اساسی وجود دارد اما نبود زیرساخت مناسب و عدم تنوع جمعیتی دو مسئله پراهمیت‌تر حال حاضر این شهرهاست. نبود زیرساخت‌های مناسب سبب شده است که ظرفیت ایجاد روابط اجتماعی، پیوندهای اجتماعی و ساختار اقتصادی در شهر وجود نداشته باشد. همچنین عدم وجود تنوع افراد ساکن از نظر دهک درآمدی، سطح فرهنگی – اجتماعی، سطح علمی و… در ساکنین این شهرها، سبب شده است که این روابط به طور مطلوبی شکل نگیرد. شهرها، محل اصلی کنش ورزی برای اکثر جنبش‌های اجتماعی و سیاسی هستند. بنابراین شهرهایی که هویت مشخص و مثبتی ندارند به‌راحتی به هر سویی کشانده خواهند شد. عدم وجود زیرساخت‌ها و تنوع، بر این سردرگمی هویتی دامن زده است. هویت نامشخص نیز، یک هویت نامناسب در شهر بازتولید خواهد کرد که نه‌تنها باعث چالش‌های مختلف برای ساکنین این شهرها می‌شود، بلکه این شهرها را زمینه و هسته شکل‌گیری جنبش‌های سیاسی – اجتماعی التهاب آفرین سال‌های آینده خواهد کرد.
منتشر شده در شماره ۵۳۴۶ روزنامه دنیای اقتصاد
